Mittwoch, 15 Januar 2020 12:13

Der qualifizierte Mietspiegel in der Region Hannover

Großes Besucherinteresse beim Vortrag von Rechtsanwalt Oliver Francke-Weltmann von HAUS & GRUNDEIGENTUM. Kein Wunder, das Thema war „Mieterhöhung nach dem Mietspiegel 2019 für die Region Hannover am Beispiel des Mietspiegels Hannover“. Eine Kurzzusammenfassung:

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn:

- Die bisherige Miete seit einem Jahr unverändert ist
- Die neue Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt
- Die Steigerung nicht mehr als 20 Prozent (15 % in Hannover und Langenhagen, Stichwort Mietpreisbremse) innerhalb von drei Jahren beträgt

Es gab keine Änderungen im Wohnlagenverzeichnis der Stadt Hannover bzgl. der Einordnung in normale und gute Wohnlage. In den übrigen Gemeinden der Region weist der Mietspiegel lediglich eine Wohnlage aus und differenziert nicht zwischen normal und gut.

Der Geltungsbereich des hannoverschen Mietspiegels umfasst grundsätzlich alle vermieteten Wohnungen im Stadtgebiet, ausgenommen ist u.a. dieser Wohnraum (die Ausnahmen gelten auch für die Mietspiegel der übrigen Regionsgemeinden):

- Wohnungen in 1- bis 2-Familienhäusern (Ausnahme: Nach BGH-Urteil kann eine Mieterhöhung für ein 1-Familienhaus mit einem Mietspiegel begründet werden, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt)
- Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurden und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung unterliegt
- Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen
- Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist
- Möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen

Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche. Dementsprechend ist eine Mietanpassung auf Basis der derzeit gezahlten Nettokaltmiete zu berechnen. Hierbei geht der Mietspiegel davon aus, dass die Schönheitsreparaturen durch den Mieter übernommen werden.

Ist die ortsübliche Miete ermittelt, ist auf Basis der gesamten Angaben aus dem Mietspiegel eine schriftliche Mieterhöhungserklärung abzugeben. Sie muss u.a. die derzeitige Nettomiete, die Wohnfläche und die sich daraus ergebende derzeitige Quadratmetermiete in Euro beinhalten. Laut BGH ist bei einer Mieterhöhung auf die tatsächliche Quadratmeterfläche der Wohnung abzustellen – die 10%-Regelung hinsichtlich etwaiger Flächenabweichungen findet hiermit somit keine Anwendung.